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从1963年至今,美国共爆发4次大规模的房地产危机,每次危机过后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场具有稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱并非易事。而目前美国正处于上次价格调整期的末尾,开始逐渐回到上升的轨道。

  分析人士认为,当前房贷利率是处于美国历史上的低点,而且FED的褐皮书也充分表态在2015年之前,要紧缩货币的可能性是偏低的,可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升,将给美国房产市场复苏带来了强劲金融动力。全美最大的房屋贷款融资机构——房利美的股价从2011年初以来已上涨超过300%,可谓提前预告了美国房产将回归繁荣。

  从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工成本高,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,还要支付高额的物业管理费,所以超过20年房龄的公寓基本投资价值较低。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但下面的土地是永久产权的,并会一直升值。美国房产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。

  房产税:每年分别在十一月和二月 分两次支付,各州各不相同。如南卡罗来纳州,其房产税仅为0.47%。

  地税:相当于中国的土地出让金,地税与城市有关,每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。

  社区管理费:通常包含社区管理费及房产保洁、绿化、公共设施(游泳池,健身房)、房屋结构的保险等。

  维护修理费:对别墅而言,屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需定期维护,成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。

  保险:美国大部分的别墅是木制的,因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。

 

静态投资回收期与租售比

    静态投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目所得净收益偿还原始投资所需要的年限,美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般在七年至二十年之间。以别墅为例,平均租金收益达到7%-11%。由于默特尔比奇为旅游城市,有长达9个月的旅游旺季,如果以短期出租为主,如日租、周租,那么平均收益可达到15%,甚至21%,回报非常可观。


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