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无为的博客

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7/26/2015 10:45:00 PM
最近,纽约“独立预算公室”(Independent Budget Office,IBO)专门以One57为例,研究了421-a法案的成效问题。One57奢华康斗楼以天价房闻名于纽约,但是其背后的住宅开发商竟然也是减免税政策421-a的受惠者? ? 421-a法案开始于1971年,当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代,纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅,于是对421-a法案进行多次修改,此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。 为了得到421-a优惠,开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买书,后者则用卖的钱在别的地方来盖廉价房;二是开发商可以在同一个地点建设一部分数量的可负担住房,所谓的80/20政策,即开发商至少要把20%的面积用来建造可负担住房,在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税务减免,即在10年到30年不等的时间里免缴房产税。 由于421-a的成本太高,对它的争议一直不断。所以在2006至2008年间,纽约市政府取消了421-a书制度。但是以前颁发的一些老书仍然有效。所以就出现了“用老书建新房子”的现象。 One57的开发商以590万美元的价格从一个布朗士的可负担住宅开发商手中,购买到了10年的421-a房产税减免待遇。布朗士的开发商则用这590万美元建造了66个可负担住宅。 “独...

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7/24/2015 12:52:00 AM
渣打银行高级经济学家科斯特格(Thomas Costerg)指出,目前美国房市火爆,房产市场的稳健表现,能够抵消掉部分其它经济方面的弱点。同时,就业改善以及房价复苏的背景,使得美国人更容易充分利用美联储开始加息之前的低利率条件来购置新房。他此前曾预计,6月成屋年化销售量将为548万户,这和最终的数据非常接近。   全美不动产协议首席经济学家Lawrence Yun表示,与去年相比市场更加供不应求,房价涨得太快,我们需要提供更多的房屋才能是房价降下来,并与经济增长保持一致。为了保证高房价不会影响市场进程,建筑商需要加快房屋建设。数据显示,房屋开工率年率上升了9.8%至117万,这是自2007年以来的第二高水平。多户住宅销售也飙升了29.4%。   根据6月的数据推算,预计中期的年化销售额将达到540万户。美国房地产经济协会将5月年化销售额从之前的535万修改为532万。现有房屋平均价格比2014年6月提高了6.5%,至23.64万美元,超过了金融危机前的峰值。美国中西部房屋销售也提升快了4.7%。     在2007年房产市场危机之后,投资性买主纷纷从房地产市场撤离。目前,初次买家占购买者的30%。这意味着交易由房主找寻新房所推动,一年前,初次购买房屋的人占总买家的28%。   美国房地产经济协会报告指出,就业市场在过去一年增加了300万工人,这将推动房市走强。美...

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7/20/2015 4:48:00 AM
7月16日,美国全国住宅建筑商协会发布的数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数升至近10年新高,显示建筑商对美国房地产市场复苏持愈发乐观的态度。数据显示,7月份美国住宅建筑商信心指数为60,高于经济学家平均预期的59,创2005年11月以来新高。建筑商信心指数高于50表明多数建筑商看好房屋销售前景,低于50则意味着多数建筑商看淡市场前景。 美国全国住宅建筑商协会首席经济学家戴维·克罗表示,7月份美国住宅建筑商信心指数与近期强劲的旧房和新房销售数据以及就业数据表现一致。数据显示,5月份美国旧房销量环比上升5.1%,创近6年新高;5月份美国新房销量环比增长2.2%,创7年来新高。而美国房地产市场之所以步入稳定增长期,主要原因是: 一、人口稳定增长 美国每年将近增长300万人口,这些人需要结婚生孩子成立家庭,这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。有需求就有市场。 二、价格稳步上扬 美国房价在2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了,再从2012年初开始反弹,已经连续上涨了35个月,目前仍然在上涨之中,仍然看不出有泡沫迹象出现,因为新房开工量不大,房价上扬速度稳健,市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段,加上美联储的迟迟不加息,因此现在投资美国房地产市场仍然是有...

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7/16/2015 10:37:00 PM
华人在美国购房,不小心会落入“养房陷阱”的案例比比皆是,据房地产数据信息,新业主对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、保险、庭院维护与房屋保养费等可能缺乏心理准备,在某些城市买房,这笔费用不可小觑,每月账单上会增加1,000美元上下。   一、高昂的隐性成本从何而来   按美国通例,房屋经纪人要收取房价的6%作为中介费;贷款手续费、房屋交易税等税费,各州标准不同,一般在1%以下。促成隐性成本高涨的因素,一方面是攀升的劳动力成本——雇用承包商或园景专业人士来保养房屋时最为明显,其次就是较高的房产税(Property Tax,又称物业税)。   1. 房产税   业主每年需缴纳房产税,其收缴和使用归属于地方政府,在不同的州或同一州的不同城市,甚至同一城市的不同学区,房产税税率都不一样。各州房产税均值一般在房子评估总价的0.5%~2%之间,全美均值为1.5%。   2. 房屋与庭园保养   维护费不但包括修缮,也包括庭园与草坪养护、房屋卫生等诸多事项,要购买木质结构房屋(联体或独栋别墅),开销比公寓要高得多。波休廷斯基写道,“新买家会为第一次拥有自家后院而兴奋,但却没把保养费打入预算。”有的买家可能想,此类收费能省则省,但那样并不明智,不重刷墙壁、不好好保养,都会影响房子的市值。 二、房产隐形成本最高的10个美国都会   全美目前业主每年要支付的隐性成本平均...

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7/16/2015 1:26:00 AM
据美国知名公寓信息网站CityRealty数据报告显示,纽约公寓平均价格在5月份出现大幅增长。其中,曼哈顿房产市场成为了最大赢家,当地平均房价突破190万美元(约1180万人民币),再次创造历史最高纪录。       据报道,米勒·萨缪尔评估公司(MillerSamuel Real Estate Appraisers & Consultants)为道格拉斯-艾丽曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)出具的报告显示,今年第2季度纽约曼哈顿房产市场中的公寓平均售价已达到187万美元,而去年同期为168万美元,涨幅高达11.4%。   纽约另一房地产经纪公司科克兰集团(The Corcoran Group)的数据报告称,2015年第2季度纽约曼哈顿公寓平均售价为181万美元,较去年的168万美元上涨了8%。 由此可见,两家评估公司虽然对纽约曼哈顿房产市场的评估结果上存在差异,但是总体都体现出,即使在房价已经很高的纽约曼哈顿岛上,公寓涨幅依然飞速。     纽约曼哈顿房屋“昂贵指数”达历史之最 共管公寓均价突破250万美元   CityRealty报告指出,在4月份平均房价180万美元的基础上,5月份曼哈顿房产销售价格大幅增长5%,而月度销售总量为876套,与上月持平。专家表示,在销售量...

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7/15/2015 1:53:00 AM
记得2014年2月,Clear Capital曾发布报告说,当时美国房价接近剔除通胀因素的历史平均水平,预计未来会以历史均速(年均上涨3%至5%)上涨,要到2021年才能重回2006年7月的峰值,也就是次贷危机前的水平。 但是,CoreLogic7月7日发布报告说,美国房价已连续39个月同比上升,有的州同比增幅甚至超过10%,有33个州和首都华盛顿的房价与2006年的峰值相差不到10%。美国房产市场是否已经进入加速上涨阶段了呢? 美国房地产经纪人协会的数据也显示,美国房价中位数12个月内增长7.9%,今年5月达22.87万美元,比2006年7月的峰值仅差1700美元。 美国3月至5月的二手房月成交量均超500万套,约32%的成交房产卖给了首次购房者,高于一年前27%的占比,说明买家消化了危机影响后返身入场。   目前如此涨势是否存在着泡沫呢?   一般而言,泡沫的测算标准是比较房屋租金、家庭收入中位数与房价的涨幅,如果房价上涨步伐长期超过房屋租金或家庭收入,就意味着要么收入要加快增长,要么房价要跌下来。   《经济学人》杂志说,2013年6月,美国房价涨幅落后于租金涨幅,而到了2014年2月,已有部分城市的房价涨幅快于租金涨幅,丹佛、洛杉矶和旧金山尤其快。   不过,也有人认为,现有部分买家是希望赶在利率上涨前买房,加息后买...

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7/13/2015 11:59:00 PM
近年来,在多国投资客的追捧下,美国的房产市场自次贷危机后一路上涨,豪宅市场也不例外。仅上周位于洛杉矶地区的顶级房市就有4户豪宅成功售出,分别位在比佛利山庄(Beverly Hills)、马里布(Malibu)和太平洋帕利塞兹(Pacific Palisades),其中包括香港影星成龙曾经购入的豪宅。 比佛利山庄—1087.5万成交   成龙曾经买下的比佛利山庄豪宅位于Green Acres Drive 1700号,占地7638平方英尺,上周以1087.5万美元售出,比2013年的售价高出307.5万美元。   这栋法国别墅风格的豪宅是在1986年完工,成龙1998年以300万美元购入,拥有近10年后以630万美元翻倍卖出。   进入雕花大门后是绕着喷水池打造的环形车道,可以将车直接停在气派的两层楼主建筑。豪宅内设置宽敞厨房、6间卧房和5.5套卫浴。3/4平方英亩的土地还包括一栋休閒小屋,内建烤肉设备和户外用餐区,水疗和瀑布造景的游泳池也是卖点之一。 比佛利山庄—725万美元成交   位于Tower Grove Drive 1500号的地中海风格豪宅5月底以625万美元售出,上周再转手时以725万美元出售,短短1个月整整涨了100万美元。   占地5800平方英尺的豪宅有客厅、餐厅、办公室和含整套卫浴的独立工作室。私人空间有4间卧房、6...

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7/10/2015 12:32:00 AM
       美国房地产经纪协会的首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,德州房价正以全美平均水平的大约两倍的速度增长。他说:“我认为德州(经济)是多元化的,足以承受油价的下跌。”去年油价的下跌只是导致德州的就业增长放缓,以及部分城市出现裁员,但德州的房屋市场依然稳固。        劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示他并不担心德州,因为相对于沿海地区来说,德州的房价仍然是可负担的。德州房市是在很长一段时间以来首次看到双位数字的增长。他并不认为有任何的房价泡沫,只是购房者陆续涌回市场推高房价。房价可能在今年再创新高。   达拉斯地区今年的房屋销售和2014年相比增长了4%,无论是房屋销售还是房价均达到创纪录新高。在能源衰退影响较严重的休斯顿,房屋销售也能基本持平。所有德州大城市的房价均在上升。全美范围内,今年的房价比去年上升了5%,而达拉斯地区的房价升幅相当于全美平均升幅的接近两倍。 房地产经纪协会预测,今年全美范围的二手房销售将比去年增长5%,达到530万栋,然而这仍然远低于2007年的接近700万栋的水平。房屋建造商要恢复到十年前经济崩溃之前的建造水平,仍然有很长一段路要走。 在北德州,新房屋建造数量仍然比2006年的...

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7/9/2015 1:46:00 AM
随着央行DQII2新政放宽了合格境内投资者境外投资市场,国人5万美元年度购汇限额将取消,上海、天津、重庆、武汉、深圳、温州六城美国购房将更加便捷。随着美国房地产市场步入稳定增长期,越来越多的人选择置业美国,主要原因是: 一、人口稳定增长。 这个跟国际化没有关系,美国的人口结构是不错的。美国每年将近增长300万人口,这是很强大的,300万人要结婚生孩子,要成立家庭的,这就是市场的需求。另外就是不少旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。有需求就有市场。   二、价格稳步上扬   美国房价在2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了,再从2012年初开始反弹,已经连续上涨了35个月,目前仍然在上涨之中,仍然看不出有泡沫迹象出现,因为新房开工量不大,房价上扬速度稳健,市场步入渐渐消化次贷危机前留在市场上的房屋阶段,加上美联储的迟迟不加息,因此现在投资美国房地产市场仍然是有利可图的。   三、投资美国房地产必须要看美国人口流动方向   大部分年轻人喜欢从中间往两岸走,往经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的东西部走,而不少退休的东西部低收入的老人则喜欢到美国的中部养老,那里的房价低,物价低。现在美国的加州,包括整个西海岸都不错了,而东海岸除了纽约和华盛顿,就是南部的佛罗里达,因为很多人向往...

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7/8/2015 2:29:00 AM
 进入7月,回看2015年第二季度美国房市是否如期上涨呢?普遍看来,美国的房产市场在第二季度后,仍是上升趋势,特别是纽约曼哈顿房产市场中的公寓平均售价已达到187万美元,而去年同期为168万美元,涨幅高达11 4%。   据报道,米勒·萨缪尔评估公司(MillerSamuel Real Estate Appraisers & Consultants)为道格拉斯-艾丽曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)出具的报告显示,今年第2季度纽约曼哈顿房产市场中的公寓平均售价已达到187万美元,而去年同期为168万美元,涨幅高达11.4%。   纽约另一房地产经纪公司科克兰集团(The Corcoran Group)的数据报告称,2015年第2季度纽约曼哈顿公寓平均售价为181万美元,较去年的168万美元上涨了8%。   由此可见,两家评估公司虽然对纽约曼哈顿房产市场的评估结果上存在差异,但是总体都体现出,即使在房价已经很高的纽约曼哈顿岛上,公寓涨幅依然飞速。   就中位数而言,在科克兰集团所做的数据报告中,2015年第2季度曼哈顿公寓挂售中位价为96万美元,同比去年的92.5万美元上涨了4%。而米勒·萨缪尔评估公司提供的数据为98万美元,同比去年的91万美元上涨了7.7%。   文中所说的公寓挂售中位价指的是市场上...

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