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无为的博客

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5/6/2015 9:28:00 PM
根据商用地产公司Reis Inc.的调查,2010年以来美国平均租金上涨14%,达到1124元,过去五年租金一路看涨。与同时期通膨率相比,租金上涨率高出四个百分点,与美国房价相比,更是高出一倍以上。   目前美国公寓兴建上升,但预计今年租金还会涨3.3%,达到平均1161元。虽然比去年的3.6%涨幅缓和,但看涨的趋势不变。主要原因是更多人在找公寓。越来越多与父母亲同住的年轻人找到工作,要搬出来自己住。房价上涨使许多长期租户望“涨”兴叹、继续租住。另外,新建公寓大多以富有的租户为对象,租金高出平均水平。 以科罗拉多州丹佛市为例,2010年以来丹佛房租每年涨幅逾5%,2014年则为9.2%。去年新增9400个单位公寓,其中23%位于都市中心,开发商当然要提高租金,才能回收昂贵的土地和开发成本。 综上所述,公寓租金将连续第六年看涨,理由如下:   就业机会多   经济不景气,许多人失业,搬去和亲人住或与人合租住屋。2012年美国有32%成年人即与家人同住或与人合租。过去12个月,美国就业人口增加约280万,许多人开始找房子搬出来,当然推升租金上涨。   购屋延滞   传统上,租金上涨刺激房客早点购屋,尤其目前利率空前低。但是去年美国“有巢族”比率64.4%,是19年来最低点。租金高占掉大部分收入,房价上涨使“无壳蜗牛”存不够头期款或合格申请房贷,...

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5/5/2015 11:02:00 PM
       美国3月房地产市场量价齐升,成屋销售月率增长6.1%至519万户,创18个月以来新高,成屋中间价升7.8%至21.21 万美元,创下2014年2月以来最大。目前的房地产价格仅比历史最高的2007年低2.9%。 美国房地产销量与房价同创新高的主要原因是供给有限而需求上升。因新屋开工与营建许可数量仍维持在历史低位附近,新增的供给有限;目前的成屋库存维持在4.6个月左右的历史低位。需求方面,业持续增长,失业率下降到5.5%的金融危机来最低,个人收入增速加快;加上股市连创历史新高,消费者信心处于8 年来历史最高水平附近,仍处于低位的利率有利于减少借贷成本,居民的对住房的需求上升。就目前美国的房地产供需关系及宏观经济环境看,相信未来美国的房地产将继续上涨。

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5/4/2015 9:20:00 PM
       让我们开始看看在2015年第二季度,尔湾房产将会发生什么变化?所有的数据指出,尔湾的房价(按照美国房产指数)——将在2015年上涨约4%左右(在2014年增加约12%)房地产分析师的共识似乎是在2015年尔湾房价将上涨约3.5%-4.0%。问题是,库存将在2015年进一步增加,如果这样的话,尔湾房价的变化会是如何?       尔湾的房地产市场正慢慢地恢复,我们都知道,房地产市场是局部地方性的。但是我们可以大胆地预测,在2015年尔湾房产的库存将进一步增加,如果这是真的,它将使房价过快上涨,这对尔湾的住房市场不是一件好事。这里有2个尔湾房地产市场趋势,经济学家和其他行业专家预计,在未来一年,除了价格预期和库存都已经覆盖   更低的抵押贷款标准——如果有任何单一市场趋势,房地产行业专家最近总是出错,这是抵押贷款利率的方向。去年12月,美国联邦储备理事会暗示,他不会提高联邦基金利率直到2015年的夏天,或者更晚。许多专家认为利率将在2015年达到顶峰4.75%的30年期固定利率抵押贷款,及时他们达到5%,在历史上这仍然是一个非常有利的利率。 宽松的贷款标准——在12月初,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)指出了新贷款的指导方针,开始提供3%首付抵押贷款...

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5/3/2015 11:26:00 PM
对于中等收入的人来说,面对高房价,租房成为了暂时选择,但是根据美国房地产资讯公司RealtyTrac的分析,在大城市租房仍是一大笔开销,甚至让人负担不起,其中佛罗里达州的赫南多郡(HernandoCounty)租屋,最让人负担不起。那么这些城市该租房还是买房呢?     RealtyTrac分析了联邦劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)公布的全美461个人口最多的郡的房屋价格数据、三卧室租金市场价,以及家庭中间收入,找出了5个对租房者来说最不划算的郡,这些郡依序为: 1.    赫南多郡。赫南多郡位于佛罗里达州,属于天帕(Tampa)都会区。     2015年,赫南多郡一间三卧室屋的租金占中间值家庭收入的比率为42%,而拥有一套中间值价格的房子所用开销占中间值家庭收入的比率为17%。赫南多郡的中间值家庭收入为4万1024元。 2.    圣路易郡(St. Louis County)。圣路易郡位于密苏里州,属于圣路易都会区。     圣路易郡一栋三卧室屋的租金占中间值家庭收入的比率为42%,而拥有一套中间值价格的房子所用开销占中间值家庭收入的比率为28%。该郡的中间值家庭收入为5万8...

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4/29/2015 10:33:00 PM
美国租房信息网站表示,目前曼哈顿地区至少有7000户新公寓正在建造中。该网站更是就曼哈顿最近和将来将要发展的区域和公寓楼做了一个简易地图,方便投资者们盘点值得购买的区域和房产。近期,他们又制作了一张纽约房产地图,但主角却是曼哈顿的邻居——布鲁克林区。     布鲁克林位于曼哈顿的东南方,在大部分美国影视作品中它都扮演着“流氓”角色,是犯罪高发区的代名词。但随着近十年的规划改造,布鲁克林的房价直线飙升。像Williamsburg和Dumbo这些区域,因为美味的食物、独特的景色和非同寻常的文艺范儿而受到纽约客的喜爱。   对于那些受尽曼哈顿高房价之苦、想要拥有更多私人空间或者即将拥有新家庭的居民们来说,布鲁克林已经成为了他们的天堂。就像《欲望都市》里米兰达说的那样,“布鲁克林即将成为新的曼哈顿”。接下来就为大家盘点布鲁克林那些将要赶超曼哈顿的“7大潜力街区”。 威廉斯堡(Williamsburg)   威廉斯堡(Williamsburg)是布鲁克林北区大名鼎鼎的时尚街区,它的知名度不仅因为那遍地的餐馆酒吧,还因为它天价的生活成本。近几年的调查统计,Williamburg已经成为许多20岁左右年轻人梦寐以求的居住街区,因为它在景色和奢华方面几乎已可跟曼哈顿叫板,但它的租金比前者低许多,当然这几年这一金额也在飞速窜升中。 公园坡 (Park S...

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4/28/2015 9:59:00 PM
据美国抵押贷款银行家协会(MBA)消息,截至上周,经季节性因素调整抵押贷款申请总量上升4.6%。MBA的副总裁LynnFisher 表示:“抵押贷款申请调查结果与美国房产销售上涨和购房需求增加相吻合。” 调查显示:公司贷款和政府贷款均上升,这表明更多的首次购房者进入美国房产市场。首次购房者往往会选择政府担保的联邦住宅管理局贷款和退伍军人管理局贷款,所以政府担保的这两项贷款同去年相比增长19%。     而抵押贷款的利率继上周小幅上涨后,本周再次回归下跌走势。   抵押贷款新闻报的Matthew Graham撰文提到:“美国房产大部分常规的30年期固定抵押贷款利率基本稳定在3.75%以下,上周利率涨到3.875%的贷款公司本周基本也都回降至3.75%,有些更拼的贷款公司甚至提供3.625%的贷款利率。”  上月末和季度末抵押贷款申请下降,银行利率没有变动,但接下来随着抵押贷款申请增加,银行利率将再度波动。

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4/27/2015 10:17:00 PM
美联储副主席Fischer在3月表示,美联储今年年内很可能加息,但美联储对加息路径未作具体计划。因此真正的加息计划可能要到9月16日-17日的FOMC会议上宣布。而对于房地产投资者来说,美联储的加息政策会直接影响到融资成本。     美联储联邦公开市场委员会(FOMC),是美联储(FED)最高决策机构。主要任务在决定美国货币政策,透过货币政策的调控,来达到经济成长及物价稳定两者间的平衡。FOMC通过决议提出的货币政策主要由纽约联邦准备银行来执行,而所谓的“公开市场操作”,通常是指调整联邦基金利率。2015年主要有以下10位成员,他们手上的投票权将对货币政策起决定性作用。   虽然里士满联储主席近期多次发表“鹰派”言论,称“美联储6月加息的理由很充分。(TheFederal Reserve will have a "strong" case to hike U.S. interest rates in June)”,但是根据NAREIG商业地产部分析,根据10位FOMC的立场推断,6月的纪要会议应该暂时不会提出加息。美联储副主席Fischer在3月表示,美联储今年年内很可能加息,但美联储对加息路径未作具体计划。因此真正的加息计划可能要到9月16日-17日的FOMC会议上宣布。当然,前提是美国前两季度的宏观经济数据必须足够乐观。 对于房地产投资者来说...

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4/26/2015 10:09:00 PM
美国是经济大国,投资美国房产相比于其他国家,美国的房价更低、回报更高、且拥有永久产权。美国的金融、银行、法律相对成熟,风险更低。而此时又是投资美国房产的最佳时机, 一旦度过这次危机,美国房地产市场必将回暖,价格上升,这已经被美国多次房地产市场起落的事实所证实。因此,此时进场,必将有利可图,盘点投资美国房产的五大理由,你是否动心呢?   一、子女教育     全世界排名前百的大学中,有半数均位于美国,而且美国所提供的大学教育是公认的最具有竞争力的。为子女提供一个便利的就学环境,亦方便陪读的家长,并且一个知名的学府附近的稳定住所,不仅为子女省去了租房的烦恼和费用,同时非常高的出租率和租金也能让您的投资得到更快的回报。 二、法律体系完善     许多人对于投资美国房产的最大的顾虑就是担心自身权益被侵害而又难以控告,其实这种担心大可不必。经过多年的发展美国的法律早已健全完善,所有您会有的担心都会有法律为您提供保障。同样以购置房产为例,在美国购置房产首期房款都是打到产权公司的账户而非开发商账户,产权公司会监督合同执行,并对房屋产权做检查,再最终确定交易之前,这笔钱都不会交给开发商,这就最大程度地保障了消费者的权益。 三、市场机制健全     百年以上的市场经济发...

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4/22/2015 9:50:00 PM
洛县和橙县都名列全美租金最昂贵的市场,尽管远低于旧金山的2277美元月租及纽约的3233美元,但是公寓仍然一屋难求。   据房地产数据公司Reis Inc.公布的新数据显示,今年第一季度洛杉矶县平均支付的租金比去年同期上涨2.4%,月租约1520美元,大致与通货膨胀率相符。而橙县租金也同比上涨3.5%,约1660美元。   据市场追踪调查显示,橙县的2.4%空置率是79个市场当中第二低。洛县的3.2%空置率也不甘落后。   在全美11个最吃紧的出租市场,七个都在加州,包括圣地牙哥、范杜拉县和内陆帝国(河滨县与圣伯纳汀诺县),其中内陆帝国租金过去三个月上涨1.6%,是全美上扬第二快的地区。   近两年掀起一股公寓兴建热,多单位住宅开发商试图赶上经济好转和年轻人喜欢入住公寓的步伐。   南加州商业团体及民间领袖呼吁增建更多的单户住宅和公寓建筑,以跟上不断增长的需求并遏止过高的住屋开销。

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4/21/2015 10:25:00 PM
       据波士顿媒体报道,波士顿房市正处于低库存、高热度的卖方市场,但一些地产经纪却采取看似不可理喻的策略,把售价开得很低。他们以此吸引八方来客,在房屋公展(open house)时造成“哄抢”效果,导致心急的买家们头脑发热,抛弃理智,狂热地冲进“出价大战”的厮杀中。 目前的库存稀缺更为这种故意制造的竞价大战创造了条件。 波士顿地产经纪人贝茨(David Bates)表示,一旦“竞价模式”开启,买家们求胜心切,往往会忽视房屋本身的价值。如果关注房屋价值,应该去协商、谈判;如果只是想“赢”,那么买家会为了得到房子做任何事。   据麻州地产经纪人协会的数据显示,今年2月,全州共有14068栋独栋房屋、3780套共有公寓在售,这个数据达到该协会自2004年起开始统计相关数据以来的最低值。最高值出现在2006年,那时,独栋房屋和共有公寓的库存分别是现在的 2.7倍和5倍。 美国房地产数据研究机构沃伦集团(Warren Group)首席执行官沃伦(Timothy Warren)表示,地产竞标战的策略和艺术品拍卖市场相似,开价只是运作一切的开始。开价低并不意味着廉价出售,有可能卖得比起始价高的更好。 哈蒙德地 产公司(Hammond Real Estate)副总经理霍勒伦(Holleran)称,目前市场中,开价高比...

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